전세 계약 전 꼭 확인해야 할 필수 체크리스트

전세 계약은 많은 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 특히 최근 전세 사기, 깡통 전세 등의 사례가 잇따르면서, 계약을 체결하는 모든 과정에서 신중함이 요구되고 있습니다. 내 소중한 보증금을 지키기 위해 계약 전후에 반드시 확인해야 할 필수 사항들을 정리해보았습니다.

 

1. 계약 전, 등기부등본 확인은 필수!

전세 계약을 체결하기 전, 반드시 해당 주택의 등기부등본을 발급받아 확인하세요. 아래 항목들을 특히 주의 깊게 살펴야 합니다.

• 소유자 일치 여부: 계약하려는 사람이 등기부등본상 소유자인지 확인하세요. 대리인의 경우, 위임장과 인감증명서를 꼭 받아두세요.
• 근저당권: 설정된 근저당의 선순위 채권액 + 내 보증금이 주택 시세의 70% 이하인지 확인하세요.
• 가압류·압류 여부: 등기부등본에 가압류, 가처분, 압류가 있다면 계약을 재검토하는 것이 좋습니다.

 

 

2. 계약 후, 대항력과 우선변제권 확보는 필수!

전입신고와 확정일자는 단순한 행정 절차가 아니라, 내 보증금을 지키는 법적 권리입니다.

• 전입신고: 이사와 동시에 전입신고를 하면 대항력을 갖게 됩니다. 즉, 소유자가 바뀌더라도 계약을 유지할 수 있는 권리가 생깁니다.
• 확정일자: 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨, 경매 등에서 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다.

꿀팁: 전입신고와 확정일자는 이사 당일, 늦어도 계약 직후 바로 받는 것이 가장 안전합니다.

 

 

3. 계약 만료 시, 보증금 반환 준비하기

계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 아래 절차를 기억해두세요.

• 내용증명 발송: 계약 종료 2~3개월 전, 보증금 반환 요청 내용을 서면으로 보내두면 법적 분쟁 시 증거로 사용됩니다.
• 임차권등기명령 신청: 이사해야 하는데 보증금을 못 받았을 경우 신청합니다. 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
• 전세 보증금 반환 소송: 그래도 반환받지 못하면 법원의 도움을 받는 소송 절차로 진행해야 합니다.

 

 

임대인·임차인의 권리와 의무, 그리고 위약금 문제

임대차 계약은 양 당사자에게 각각 권리와 의무가 주어집니다.

• 임대인의 의무: 주택의 수리 및 유지 관리, 계약 갱신 거절 시 통지 의무 등
• 임차인의 의무: 임대료 지급, 주택 관리 책임 등
• 위약금: 계약 중도 해지 시 계약금 또는 특약에 따른 위약금이 발생할 수 있으므로 계약 전 특약 사항을 꼼꼼히 확인하세요.

 

전세 사기, 깡통 전세 예방을 위한 마무리 조언

요즘처럼 부동산 시장이 불안정한 시기일수록, 계약 전 법률 지식과 신중한 절차 확인이 중요합니다. 무엇보다 내 보증금을 지키기 위해서는 등기부등본 확인 → 전입신고 & 확정일자 → 만기 대비 내용증명 및 법적 절차 순으로 준비해야 합니다.